A agricultura, como ativo de investimento, tem ganho popularidade ao longo dos últimos anos. Assistimos a uma procura crescente por terra para o desenvolvimento de negócios agrícolas. O Agribusiness atrai investidores nacionais e estrangeiros e todos querem saber o mesmo: Qual é o preço da terra? Qual é o retorno expectável? Que discount rate deve ser considerada? Quanto vale o ativo biológico? Quais são as culturas com maior retorno?
De facto, o Agribusiness é hoje um negócio competitivo e o Agri não mais pode ser separado do Business. A agricultura tradicional está a transformar-se, a tornar-se muito mais tecnológica, profissionalizada e especializada – uma agricultura com mais valor – e a ser encarada como aquilo que sempre foi: uma atividade económica.
O preço da terra agrícola está intrinsecamente ligado a dois fatores principais: ao clima e à disponibilidade hídrica, uma vez que são estes que determinam as culturas a instalar numa propriedade e, por sua vez, são os que determinam a rentabilidade do projeto. A título de exemplo, em algumas zonas do Algarve e no sul de Espanha, assistimos a transações de terra nua por mais de €100.000/ha, impulsionadas pelo facto de se poderem instalar aí culturas altamente rentáveis como o abacate, certas variedades de tangerina e culturas em estufa, que conseguem, com as suas margens, acomodar estas avultadas somas. Já no Alqueva, a garantia de água para culturas de alto valor acrescentado leva a que os preços da terra atinjam máximos históricos na zona, havendo já evidências de transações na ordem dos €30.000/ha.
Dos dois fatores referidos anteriormente existe um que não se pode mudar – o clima. O potencial agrícola da Península Ibérica é determinado por ele e, no contexto mundial, a riqueza e diversidade que o clima mediterrânico permite, em termos de culturas a instalar, incluindo várias de alto valor acrescentado, é único.
Porém, existem nuances a considerar, nomeadamente aquelas que derivam do facto da Península Ibérica apresentar uma estação seca com precipitação quase nula que coincide com as temperaturas mais elevadas e uma estação em que ocorre a maior parte da precipitação, coincidente com as baixas temperaturas.
Consequentemente, quando as plantas têm tudo para crescer, falta-lhes água e quando, tendencialmente, estarão em estados de dormência, têm água em abundância. Como a agricultura é dependente dos níveis de crescimento das plantas, encontra-se também, e assim, dependente da disponibilidade de água que permita os níveis de produtividade desejáveis.
Disso resulta que, atualmente, mais de 60% da produção agrícola portuguesa vem da agricultura de regadio, apesar de esta representar apenas 14% da superfície agrícola nacional.
Percebemos, agora, a importância do segundo fator referido – a disponibilidade dos recursos hídricos – para a valorização da terra. A água é a principal base para uma agricultura competitiva e triunfante em pleno clima mediterrânico – o regadio confere mais resiliência face ao clima, maiores produtividades e respetivas rentabilidades das culturas.
Por outro lado, muitas propriedades, tal como os apartamentos, vêm com “recheio”. Assim, estudado o contexto climático, edáfico e hídrico, quanto valerá o ativo biológico presente?
O valor das culturas instaladas numa propriedade fundamenta-se na correta estimativa do seu rendimento, que deve ter em conta, entre outros, o período de carência, a vida útil produtiva, a fase do ciclo da vida em que se encontra, a variabilidade produtiva interanual, a própria produtividade e, logicamente, o estado atual da plantação.
Com exceção de algumas culturas em que esta análise não se aplica, todos estes fatores têm de ser estudados, granularmente, ao nível da variedade, casta ou cultivo. A inovação neste campo é constante, e estonteante, alicerçada na atividade de centros de investigação públicos e privados – universitários ou empresariais – que nesta temática da melhoria e seleção genética investem milhares de milhões de euros anualmente.
Se um investimento de tal ordem é feito para o desenvolvimento de novas variedades, é fácil perceber que o agricultor moderno e eficiente que acompanhar esta curva de inovação, introduzindo estas cultivares nos campos que a elas melhor se adequarem, está, muitas vezes, a, por via do acréscimo de rendimentos que delas conseguirá retirar, incrementar o valor da sua exploração. O valor de uma exploração, potencial ou efetivo é, também, diretamente dependente, desta seleção prévia.
A avaliação de um ativo agrícola tem, portanto, em conta muitas nuances e carece de conhecimento do setor e do mercado. Avaliar, profissionalmente, a agricultura é cada vez mais uma necessidade para o investidor responsável. Desde a garantia de que o valor intrínseco do investimento que vai realizar ou já realizou é o valor justo, até motivos que passam por atualizações contabilísticas, levantamentos de capital, relatórios internos ou ponderações ao nível do plano de negócio para se avaliar a melhor estratégia a seguir doravante.
Os agricultores aportam, diariamente, valor às suas terras e devem saber, exatamente, quanto vale a sua agricultura.
Inês Marques Lopes
Valuation Consultant CBRE Portugal